Home Equity: o empréstimo com imóvel como garantia

Quem precisa fazer um empréstimo ou financiamento já sabe que deve pesquisar bastante até encontrar uma opção que caiba no orçamento, reunindo as melhores condições e os menores custos. Se você vai ter de usar um desses recursos e tem um imóvel em seu nome ou no de sua empresa, pode avaliar o home equity como alternativa.

E antes que você se pergunte “o que é home equity?”, a gente simplifica. O termo em inglês é o nome a um tipo de empréstimo em que o seu imóvel é usado para garantir o pagamento das parcelas.

Por isso, você também vai encontrar essa modalidade como Crédito com Garantia de Imóvel ou, simplesmente, CGI.

“Nunca ouvi falar em home equity”

O home equity é uma modalidade de crédito muito comum nos Estados Unidos e na Europa e começou a ganhar espaço por aqui mais recentemente.

Em outubro deste ano, o número de contratos de CGI chegou a 14.437, o que já supera o total de contratações de todo o ano de 2019, que foi de 14.173, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Atualmente, há um volume em torno de R$ 11 bilhões emprestados a clientes que optaram por essa modalidade. Mas o Banco Central acredita que o potencial seja de chegar a R$ 500 bilhões nos próximos anos.

Uma das razões que deve influenciar esse crescimento é a taxa Selic baixa, o que tem refletido em juros menores e no estímulo a linhas de crédito de longo prazo.

Quem escolhe o home equity pode pagar o valor que pegou emprestado em até 20 anos. A média de tempo registrada em 2020, no entanto, tem sido de quase de 12 anos, conforme os dados da Abecip.

O prazo mais elástico pode ser uma maneira de não comprometer muito o orçamento mensal. Uma regra de ouro do planejamento financeiro indica que as dívidas que precisam ser pagas todos os meses não devem ultrapassar 30% da renda ganha no mesmo período.

Ou seja, pode ser mais seguro aumentar o número de parcelas em vez de assumir gastos que consumam mais do que 30% do seu salário mensal. Por isso, faça sempre as contas antes de contratar o CGI ou qualquer outro tipo de empréstimo.

Tem mais leitura por aqui: Como fazer um empréstimo consignado?

Por que os juros são mais baixos?

Um dos maiores apelos do home equity é a possibilidade de se obter juros menores do que o de outros tipos de créditos, com taxas que partem de 0,60% ao mês. A correção do empréstimo pode ser por Taxa Referencial (TR), Taxa Fixa ou IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

Os juros mais atrativos são possíveis graças à natureza do empréstimo, mesmo, em que o imóvel é usado como garantia.

“A instituição financeira que faz o empréstimo coloca o imóvel no nome dela e passa a ser a dona, através da alienação fiduciária”

Explica Priscila Mc Kenzie, gerente executiva do canal de corretores da Too Seguros.

É importante entender o conceito de alienação fiduciária antes de contratar o CGI. Mas, de forma simplificada, podemos dizer que a operação é usada para aumentar a confiança em relação ao pagamento.

A pessoa que toma o crédito cede o seu bem, o imóvel, para o credor, ou seja, a empresa que empresta o dinheiro.

Essa transferência é válida até que o empréstimo seja pago, conforme o contrato. Durante esse tempo, o tomador do crédito pode continuar usando o imóvel normalmente e até vende-lo para pagar a dívida, se for necessário.

O imóvel que será usado como garantia pode estar quitado ou financiado. Mas as instituições financeiras costumam exigir que uma parte significativa do financiamento já esteja paga, algo em torno de 70% do valor total. Além disso, o valor do empréstimo está diretamente relacionado ao do imóvel.

“O limite do valor financiado é 60% do valor do imóvel”

conta Priscila.

Home equity e hipoteca são a mesma coisa?

Tanto a hipoteca quanto o home equity são um tipo de empréstimo em que o imóvel é usado como garantia, mas há uma diferença fundamental no contrato.

Como falamos, no caso do home equity, a casa fica no nome da instituição financeira que faz o empréstimo enquanto todas as parcelas não são pagas.

Já na hipoteca, a propriedade ou imóvel permanece no nome da pessoa que contratou o empréstimo. Isso acaba fazendo com que os juros sejam maiores, pois, em caso de inadimplência, o processo para a execução da dívida, ou seja, para a tomada do imóvel, é mais demorado e caro para o credor.

O Home equity é um financiamento imobiliário?

Uma resposta direta: não. As principais diferenças estão no fato de que o financiamento imobiliário pode recorrer aos recursos do FGTS e tem de ser usado única e exclusivamente para a compra de um imóvel.

Já o home equity, não se pode acessar os mesmos recursos, mas o valor emprestado pode ser destinado a qualquer finalidade.

“Muitos empresários estão contratando para investir na empresa, por exemplo”, conta Priscila Mc Kenzie.

Será que o home equity é uma boa para mim?

Antes de optar por esse modelo de crédito, é recomendável avaliar cuidadosamente qual será o destino do dinheiro.

“Como não há uma finalidade pré-estabelecida para o dinheiro, é preciso ficar atento para não perder o foco, já que o imóvel pode passar a ser de uma instituição financeira. Então, o ideal é usar o empréstimo para algo que vá gerar frutos no futuro”

Recomenda Priscila

Entre alguns exemplos, ela cita o investimento em educação – como um curso ou faculdade – ou em recursos para dar fôlego ao negócio.

“Às vezes, a empresa precisa comprar uma máquina, um equipamento, que vai ajudar a melhorar um processo, aumentar a produção. Neste caso, acaba sendo bastante interessante, pois vai se reverter em algum tipo de retorno. Com isso, é possível mudar o jeito de ver a modalidade. Em vez de ser um risco, ela é uma maneira de usar um bem que já foi conquistado para conseguir novos”, conclui.

Garantindo a garantia

Ao usar o imóvel como garantia, quem contrata o seguro Home Equity também precisa ter uma cobertura de seguro para o caso de Morte e Invalidez Permanente (MIP).

“Com essa cobertura, a seguradora quita o saldo devedor e a família tem a tranquilidade de não precisar assumir a dívida no caso de um imprevisto”

explica Priscila.

A vigência do seguro acompanha o prazo total da dívida e as parcelas são decrescentes, tendo em vista a amortização do saldo devedor.

“É comum, também, fazer um outro tipo de seguro, chamado DFI, conhecido como Danos Físicos ao Imóvel”, conta a executiva. Esse seguro garante a realização de reparos por danos físicos ao imóvel decorrentes de eventos de causa natural, como incêndio, desmoronamento total ou parcial, vendaval, inundação, raio ou explosão, entre outros.

As instituições financeiras costumam fechar parcerias para oferecer os seguros com condições mais interessantes, que podem ser desenhadas sob medida em conjunto com as seguradoras, como no caso da Too.